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[이용교 교수 복지 상식]전세자금대출, 싼 이자로 빌릴 수 있다
이용교 ewelfare@hanmail.net
기사 게재일 : 2017-10-11 06:05:01

 최근 정부는 경제관계장관회의를 열고, ‘재정을 통한 일자리·소득 지원방안’을 확정했다. 그중 가장 눈에 띄는 정책이 ‘전세자금 대출 1조원 확대’이다. 정부가 이번 대책을 세운 목적은 주거비, 의료비 등 핵심 생계비 경감을 통해 가계의 소비여력을 키우려는 것이다. 정부는 서민의 주거비 완화를 위해 연 2.3~2.9%의 저금리로 수도권의 경우 최대 1억2000만원까지 대출해주는 서민 대상 저금리 전세자금대출을 기존 5조4000억원에서 1조원 더 확대하기로 했다. 이렇게 되면 2만가구가량이 추가 지원을 받을 수 있다. 전세자금대출을 제대로 받으려면 어떻게 해야 하는지를 알아본다.
 
 ▶나에게 가장 맞는 대출을 찾는다

 전세자금대출은 은행 등 금융기관에서 전세자금을 담보로 대출을 받는 것이다. 전세자금대출은 크게 국민주택기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출이 있는데, 대출조건과 금리에서 차이가 있다. 이왕 대출을 받으려면 자신에게 가장 유리한 상품을 찾아야 할 것이다.
 
 ▶국민주택기금 대출이 가장 싸다

 근로자와 서민을 위한 대출로는 국민주택기금 전세자금대출(일명 버팀목 전세자금)이 가장 금리가 싸다. 금리가 싼만큼 대출 조건은 까다롭다. 국민주택기금 전세자금대출을 받으려면, 단독세대주가 아닌 세대주(세대원 모두)가 무주택자이고, 대출 대상 주택의 임차보증금이 2억 원 이하(단, 서울·경기·인천은 3억원 이하)이며, 전용면적 85제곱미터 이하에 임대차계약체결(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎟ 이하)이고, 소득기준은 부부합산 연소득 5천만원 이하(신혼부부·혁신도시 이주자·재개발 이주자는 6000만 원 이하)일 때 신청할 수 있다.

 우리은행, 국민은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행에서 신청 가능하다. 대출금은 수도권은 전세금의 70%까지 최대 1억2000만 원, 수도권외 지역은 최대 8000만 원까지 받을 수 있다.

 대출금리는 부부 합산 연소득과 임차보증금에 따라 달라지고, 국토교통부 고시 변동금리를 기준으로 한다. 연소득이 낮고 보증금이 적을수록 대출이자는 낮아진다. 연소득 2000만 원 이하이고 보증금이 5000만 원 이하이면 대출이자는 연 2.3%이고, 보증금이 5000만 원~1억 원 이하면 이자는 2.4%, 1억 원을 넘으면 이자는 2.5%이다. 연소득 2000만 원~4000만 원이면 이자는 각각 2.5%, 2.6%, 2.7%이고, 연소득 4000만 원~6000만 원이면 이자는 각각 2.7%, 2.8%, 2,9%이다. 저소득층, 한부모가정, 신혼부부, 다자녀가구 등에는 0.5%~1% 포인트의 우대금리가 제공되니 꼭 확인하기 바란다.

 상환방식은 기존 만기일시상환에 혼합상환방식이 추가되었다. 만기일시상환은 대출기간에는 이자만 부담하고 만기일에 대출 전액을 상환하는 방식이다. 혼합상환방식은 대출기간에 이자와 원금 10%를 나누어 갚고 남은 90%를 만기에 일시상환하는 방식이다. 여유가 있는 사람은 혼합방식을 선택하여 이자와 보증수수료를 함께 줄일 수 있다. 세부 자격요건, 우대금리 항목, 필요 서류 등은 주택도시기금 누리집을 참조하기 바란다.
 
 ▶내 집 있어도 전세자금대출 받을 수 있다

 내 집이 있다면 국민주택기금 전세자금대출을 받을 수 없지만, 금융권 전세자금대출을 받을 수 있다. 제1금융권의 대출이 제2금융권의 대출보다 금리가 낮지만, 대출조건은 까다롭다. 금융기관마다 대출한도, 대출기간, 상환방법, 금리가 다르기에 이를 비교하여 나에게 가장 이익이 되는 상품을 선택하기 바란다.

 제1금융권은 국민은행, 신한은행 등 은행을 말한다. 대출 금리는 연 2.4%~5%이고 신용등급이 1~6등급일 때 대출받을 수 있다. 제2금융권은 은행을 제외한 증권회사, 보험회사, 투자신탁회사, 종합금융회사, 상호저축은행 등이다. 금리는 연 4.5%~26.9%로 비교적 높고 신용등급이 낮을수록 이자가 높아진다. 신용등급 7등급 이하도 이용가능하다는 점이 특징이다.

 대출조건과 금리는 ‘금융감독원 금융상품통합비교공시’나 해당 금융기관 누리집을 통해 확인할 수 있다. 금융기관별로 주거래 고객, 거래실적, 인터넷 우대 등 조건을 만족하면 우대금리를 적용하니 활용하기 바란다. 예컨대, 신한은행의 ‘신한 직장인 스마트 주택전세자금 대출’은 최대 1.3%포인트 우대금리를 적용한다. 공과금·관리비 이체, 신용카드 실적충족, 은행의 다른 상품 일정잔액 유지, 급여 이체, 인터넷 뱅킹 이체실적, 부동산 전자계약 등을 할 경우에 소정의 우대금리를 적용해준다. 다른 금융기관들도 거래실적이 있는 경우에는 우대금리를 적용하는 경우가 많기에 잘 활용하여 이자 부담을 줄인다.
 
 ▶전세자금대출을 받는 절차

 전세자금대출은 내가 원한다고 해서 모두 받을 수 있는 것은 아니다. 이해관계자가 임대인(집주인), 임차인(세입자), 금융기관, 보증기관 등이 있기에 정해진 절차를 잘 밟아야 대출을 받을 수 있다.

 일반적으로 전세자금대출을 받으려는 사람은 많은 금액을 낮은 이자로 받길 희망한다. 대출상품마다 한도액과 금리가 다르기에 미리 공부하고, ‘대출상담사’와 상담하기 바란다. 대출상담사는 대출상품의 소개부터 대출업무까지 무상으로 해준다. 다만, 대출상담사는 자기 회사의 상품만을 소개하기에 어떤 금융기관을 이용할 지를 미리 파악할 필요가 있다.

 전세자금대출을 받으려면 확정일자를 받은 계약서가 꼭 필요하다. 임대차계약서를 갖고 이사할 동네의 주민센터를 방문하여 날짜가 찍힌 도장을 받으면 된다. 확정일자가 찍힌 전세계약서를 포함하여 금융기관에서 요구하는 서류를 제출하여 대출이 확정되면, 금융기관이 이사하는 날 집주인 통장으로 대출금을 입금하여 준다.

 금융권에서 전세자금대출을 받으려면 반드시 부동산 중개업소를 통해 계약해야 한다. 임대인과 임차인간의 전세계약도 계약으로서 효력은 있지만, 전세자금대출을 받을 때에는 부동산 중개업소를 통한 계약서만을 인정한다.

 전세자금대출을 받으려면 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등의 보증서 발급이 필요하다. 각 보증기관은 발급절차가 다르기에 세입자는 자신의 재무상황과 집주인의 동의 여부 등을 고려하여 보증기관을 선택한다. 보증기관마다 대출한도액, 보증료 부담주체(체무자 혹은 은행), 채권보전 절차(질권설정 또는 채권양도), 은행의 권리보험 가입(필수 혹은 선택)이 다르기 때문이다.
 
 ▶집주인 동의를 받아두는 것이 좋다

 전세자금대출 상품은 임대인(집주인)의 동의를 필수로 요구하는 경우가 많다. 서울보증보험, 주택도시보증공사는 임대인의 동의가 없으면 보증서를 발급하지 않고, 한국주택금융공사는 임대인의 동의가 없어도 보증서를 발급한다.

 임대인이 임차인의 전세자금대출을 꺼려할 경우에 분쟁이 생길 수도 있으므로 전세자금대출이 필요하면 전세계약시 임대인에게 동의를 구하고 전세계약서의 ‘특이사항’에 자세히 기록하는 것이 좋다. 예컨대, 전세금이 2억 원이라면 “임차인은 1억4000만 원의 범위에서 금융기관의 전세자금대출을 받아 잔금을 치룰 수 있다”와 같이 쓴다.

 전세자금대출도 빚이기에 임차인은 부담능력을 고려하여 적정하게 받는 것이 좋다. 모든 빚은 이자가 있고 시간이 지날수록 늘어난다. 안정된 주거를 위해 꼭 필요한 만큼 전세자금대출을 하고 원리금을 잘 갚아서 자산형성의 지렛대로 삼아야 할 것이다. 잘 연구하면 싼 이자로 빌릴 수 있다.
참고=금융감독원 금융상품통합비교공시 http://finlife.fss.or.kr

이용교 ewelfare@hanmail.net
<광주대학교 교수, 복지평론가>

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