최근 1~2인 가구가 급증하고 4~5인 가구는 감소했다. 과거에는 부부가 2~3명의 자녀와 함께 사는 것을 전제로 지은 집이 많았다. 신혼 시절에는 단칸방에서 살던 사람도 자녀를 낳고 키우면서 18평, 25평, 33평 등으로 집을 키워갔다.

 그런데, 이제는 혼자 사는 사람, 결혼한 후에도 자녀 없이 사는 부부, 배우자나 자녀들과 따로 사는 가구가 늘어나면서 소형 주택의 필요성은 커지고 있다. 수요에 따라 도시형 생활주택이 늘었지만, 주로 원룸이나 투룸으로 만들어진 다세대 혹은 다가구 주택에 대한 만족도는 다소 떨어진다.

 한때는 여러 명이 살았던 중형 혹은 대형의 아파트의 일부 공간을 개조하여 2채로 활용하는 방안을 없을까? 최근 국토교통부는 1인 가구 증가 등으로 소형주택 수요가 늘어나는 추세에 맞추어서 ‘기존 공동주택 세대 구분 설치 가이드라인’을 발표했다.

 

 ▲세대 구분형 공동주택이란?

 국토교통부가 만든 ‘세대 구분형 공동주택’이란 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간을 구분하여 소유할 수 없는 주택을 말한다.

 아파트를 가진 사람이 소유권을 가진 상태에서 일부 여유공간을 임대할 수 있도록 하는 방식이다. 기존 주택을 나눌 때에는 세대별로 구분된 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실, 부엌 등을 설치해야 한다. 독립된 주거생활을 하기 위해서는 최소한 침실, 욕실, 부엌은 따로 있어야 하기 때문이다.

 현관을 공유할 경우 세대별로 별도 출입문을 둬 구분된 생활이 가능하도록 해야 한다. 현관을 같이 사용하더라도 별도의 출입문을 두어서 기존 사람과 새로 입주한 사람간의 사생활을 보호를 강조한다. 흔히 기존 아파트는 출입문을 열면 거실로 바로 연결되는데, 신발장이 있는 부분에 ‘전실’을 두고 출입문을 2개 만들면 세대간 점유공간을 구분할 수 있다.

 

 ▲기존 공동주택을 세대 구분하려면

 기존 공동주택을 세대 구분하여 개조하려면 세대와 단지 측면에서 여건을 갖추어야 한다. 세대 측면에서는 주택에 화장실 2개 이상, 현관의 여유 공간이 있어야 한다. 18평과 25평 아파트는 대개 화장실이 1개이지만, 33평 이상은 거실에서 갈 수 있는 화장실과 안방에서 바로 이용할 수 있는 화장실이 있다. 따라서 안방, 안방 화장실, 베란다에 부엌시설을 갖추면 ‘구분된 세대’가 이용할 수 있는 공간을 쉽게 만들 수 있다.

 단지 측면에서는 전기 용량이나 주차장 공간 등에 여유가 있는 경우에 세대 구분형을 도입할 수 있다. 세대 측면에서 여유 공간이 있더라도 단지내에 주차장이 부족하거나 승용차를 소유한 사람들이 많다면 주거 만족도가 떨어질 수 있다.

 따라서 주된 거주자가 자녀 양육을 어느 정도 끝낸 중장년층이 많이 사는 아파트단지는 젊은 세대에게 ‘구분된 세대’를 제공할 수 있을 것이다. 주변에 학원가나 대학가 등이 있어서 승용차가 없이 사는 세대가 많다면 주차공간에 큰 부담을 주지 않을 것이다. 국토교통부는 세대 구분 후 주거환경이 열악해지는 것을 방지하기 위해 전체 세대수의 10분의 1, 동별 세대수의 3분의 1 이내에서 세대 구분형으로 변경하도록 권장한다.

 

 ▲공동주택 세대 구분이 좋은 점

 기존 공동주택을 이 가이드라인에 맞춰 개조하면 자녀의 분가 등으로 여유 공간이 있는 중·대형 아파트를 가진 가구는 독립된 생활이 가능한 원룸을 만들어서 1~2인 가구에게 임대하여 수익을 낼 수 있다.

 노년층이 급증하고 베이비붐 세대들이 은퇴하면서 노인부양은 큰 사회적 부담이 되고 있다. 평균수명의 증가로 살아갈 시간은 길어지는데, 국민연금의 미성숙으로 안정된 수입원은 부족하다. 노년층이 가진 대부분의 재산은 살고 있는 주택인데, 큰 집이라도 자신이 살면 수입을 창출하기 어렵다.

 그런데, 중·대형 아파트에서 사는 사람들이 여유 공간을 원룸 혹은 투룸으로 개조하여 임대하면 수익을 낼 수 있다. 나이가 들수록 활동반경이 줄어들어 사회적 관계가 좁아지는데 주거공간의 일부를 임대하면 세입자와 교류할 기회가 늘어날 것이다.

 또한, 세입자도 기존 다세대 혹은 다가구 주택에서 사는 것보다는 아파트에서 여유있게 살고 주차공간 등을 활용할 수 있다. 도심에 있는 직장을 다니는 무주택자는 낮은 임대료를 찾아 도심에서 멀리 떨어진 지역이나 위성도시에 거주하기 쉽다. 이들이 기존 아파트의 세대 구분된 공간을 확보하면 적은 비용으로 집과 직장간의 이동시간을 줄여서 삶의 여유를 가질 수 있을 것이다.

 

 ▲공동주택 세대구분 공사시 유의할 점

 기존 공동주택을 세대 구분하는 공사를 할 때에는 유의해야 할 점이 많다. 공동주택은 한 가족이 살기에 적합한 구조로 만들어져 있다. 즉, 부부가 안방을 사용하고, 자녀들이 몇 개의 침실을 사용하며, 가족이 거실과 부엌, 화장실 등을 함께 사용할 수 있도록 설계되어 있다.

 한 가족이 살기 편리하게 만들어진 기존 건축물의 일부 공간을 구분하려면 공사를 해야 한다. 세대구분을 위한 공사를 할 때에는 건축법에서 허용하는 범위를 알고, 건물의 안전성을 최대한 확보해야 한다. 공사 범위 및 공사 항목별 행위허가기준, 구조안전 관련 설치 기준, 소방안전 관련 설치 기준, 계량 분리 설치 기준 등 4가지를 꼭 챙겨야 한다.

 기존주택의 공간 요건에 따라 공사 범위가 달라질 수 있다. 가장 흔한 공사는 발코니 확장, 급배수관·환기설비 신설, 건식벽체·출입문 설치, 자동 물뿌리개(스프링클러) 신설 또는 이설 등이다. 비내력벽 철거, 증축, 대수선 또는 파손·철거 등에 해당해 행위 허가를 받아야 하고, 이를 위한 동의비율 등의 절차 등은 가이드라인에 제시되어 있다. 비내력벽 철거, 내력벽 개구부 설치, 경량벽체 추가설치 등을 할 경우 구조안전 검토가 필요하다.

 

 ▲간단한 방식으로 시작하여 보자

 기존 중·대형 아파트를 쪼개서 2채를 만들고자 할 때 가장 간단한 방식은 현관에 전실을 두어 2개 출입문을 만들고, 거실과 안방, 안방화장실, 일부 베란다를 묶어서 독립된 거주공간으로 만들고, 나머지 공간에서 한 세대가 살 수 있도록 하면 될 것이다. 비내력벽 철거 등을 하지 않아서 공사를 최대한 줄이는 것이다.

 전기요금 분쟁을 예방하기 위해 반드시 계량계를 분리한다. 수도와 난방의 분리도 가능하지만, 공사가 커지기에 기존 사용량과 새로운 세대가 살면서 추가된 사용량을 합리적으로 분할하면 될 것이다.

 기존 아파트를 구분하면 집주인과 세입자에게 모두 이익이 되지만, 단지 내 차량 증가로 인한 이웃간 주차 갈등이 발생할 가능성이 크다. 차량의 수가 증가되면 세대당 1대 차량은 기본으로 하고, 추가된 차량에 대해서는 주차료를 추가하는 등 공평한 기준을 만들어야 한다. 기존 공동주택 세대 구분 설치 가이드라인에 대한 좀 더 자세한 정보는 국토교통부 누리집에서 찾을 수 있다. 모든 국민이 헌법상 보장된 인간다운 생활을 하기 위해 ‘주거권’은 매우 소중하다. 더불어 사는 공동체를 위해 함께 지혜를 모아봅시다.

참고=국토교통부 http://www.molit.go.kr

이용교 ewelfare@hanmail.net

<광주대학교 교수, 복지평론가>

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