중앙공원 1지구 세대수 증가 ‘초고분양가’ 승인
일몰제 시간쫓겨 “건설사에 끌려다니는 것 아냐?”
광주시 “적정수익 산정 초과부분 공공투자 유도”

　도시공원일몰제를 앞두고 부랴부랴 추진된 광주시의 민간공원 특례사업이 ‘위험한 줄타기’를 하고 있다. 민간자본에 어느 정도 개발수익을 보장하는 대신 공원을 살리자는 게 이 사업의 취지이긴 하지만, 얼마 남지 않은 시간에 쫓겨 건설사들의 배만 불려주는 방향으로 끌려다니는 것 아니냐는 지적이 나올 지경이다.

　광주시는 적정수익 규모를 산정, 이를 초과하는 부분에 대해선 공공투자를 유도하는 식의 ‘관리’를 자신하고 있다. 하지만 이를 담보하기 위해선 앞으로 체결할 협약에 구체적 방안을 담아야 한다는 목소리가 높다.

　3일 광주시에 따르면, 도시계획위원회가 최근 민간공원 특례사업 2단계 대상인 중앙공원 1지구에 대한 심의를 통해 아파트 건립 규모를 늘리고 용적률도 상향 조정했다.

　중앙공원 1지구 우선협상대상자인 (주)한양 컨소시엄은 당초 지상 25층 38개동 2104세대의 아파트 건립을 제안했다. 한양 측은 이를 27층 32개동 2370세대로 변경해 도시계획위원회에 승인을 요청했다.

　동수는 줄었지만 층수가 조금 높아지고 아파트 세대수가 266세대가 늘어나게 된 것.

　구체적으로 34평형은 1000세대에서 629세대로 줄고, 이보다 넓은 세대수는 모두 증가했다. 49평형은 282세대에서 730세대로, 56평형은 742세대에서 920세대로, 59평형은 80세대에서 91세대로 각각 늘어났다.

　용적율도 161.4%에서 199.8%로 상향됐다.
　
▲“건설사 요구대로 용적률·세대수 늘려”
　
　도시계획위원회는 한양 측이 요구한 평당 2000만 원대 초고분양가도 수용했다. 34평형의 경우 평당 1500만 원이나 나머지 대형 평형은 2046만 원으로 책정했다.

　광주시는 “특수목적법인의 특성상 담보 문제로 금융기관으로부터 이율 2.891%를 적용받지 못해 금융비용 부담이 커졌다”며 “일반적으로 금융시장에서 통용되는 금융비용이 높다는 점을 고려해 6.0%를 반영했고 이에 따라 800억 원 이상의 부담이 발생, 266세대 추가 건립이 필요했다”고 밝혔다.

　도시계획위원회에서 일부 위원은 평당 2000만 원을 넘는 분양가가 주변 지역과의 위화감을 조성할 수 있고, 분양가 상승을 부추기는 부작용을 우려할 수 있다고 반대했으나 결과적으로 한양 측의 모든 요구가 받아들여졌다.

　때문에 민간공원 사업이 지나치게 건설사의 입맛대로 끌려가는 것 아니냐는 우려가 제기된다.

　2020년 7월 도시공원일몰제 시행까지 10개월도 채 남지 않은 상황. 주어진 시간에 맞춰 사업을 서두르다 보니 특혜 소지의 과도한 사업을 제대로 걸러내지 못하는 게 아니냐는 것.

　민간공원 특례사업 대상은 총 9개 공원으로, 광주시는 늦어도 10월 안으로 모든 공원의 우선협상대상자들과 협약 체결을 완료할 계획이다.

　내년 6월까지 실시계획인가 고시를 완료하자면 10월까진 협약 체결을 완료해야 한다는 설명이다.

　다만 광주시는 “이번 심의에서 결정된 내용은 협약 체결 전 사업수지분석을 위한 것일뿐 구체적인 사업계획은 이후 승인 과정에서 건축 심의 등을 통해 다시 조정될 수 있다”고 밝혔다.

　건설사의 배만 불리는 사업이 될 수 있다는 우려에 대해선 “2단계 대상 공원들의 경우 비공원면적(아파트 개발 면적) 비율이 평균 10% 미만으로 최소화했기 때문에 이 안에서 세대수가 늘더라도 크게 건설사의 수익이 늘어나는 것은 아니다”며 “또 적정수익 규모를 산정해 이를 초과하는 부분에 대해선 공공투자로 환원시키도록 하겠다”고 밝혔다.
　
▲“초과이익 환원 구체적 협약하라”
　
　그럼에도 불구하고 ‘적정수익’의 규모의 객관성, 기준 등이 논란이 될 수 있다는 점에서 보다 면밀하고 구체적인 방안 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

　광주환경운동연합 관계자는 “현실적으로 민간공원 특례사업의 경우 광주시가 특혜가 되는 부분을 제대로 ‘콘트롤’할 시간적 여유가 없다”며 “적정수익 초과 부분에 대한 공공투자 환원을 어떻게 할 것인지 협약에 구체적으로 담아낼 필요가 있다”고 밝혔다.

　한편, 민간공원 1단계 대상인 마륵·수랑·송암·봉산공원 등 4곳은 도시계획위원회 및 도시공원위원회에서 제시한 심의 조건에 대해 각 업체들의 수용내용을 검토한 후 협약을 체결할 예정이다.

　2단계 사업은 중앙공원 2지구, 신용공원은 도시공원·도시계획 심의에서 나온 조건부 제안을 각 사업자가 수용한 상태다. 우선협상대상자가 금호산업에서 호반으로 변경된 중앙공원 2지구의 경우 아파트 세대수가 당초 640세대에서 734세대로 94세대가 늘었고, 용적율도 178.3%에서 205.7%로 대폭 상향 조정됐다.

　일곡·운암산·신용 등도 막바지 협상 중이고 중외공원만 아직 도시계획위원회 심의 준비 단계로 비교적 뒤쳐져 있다. 중외공원은 인근 고속도로 확장과 사업부지 면적 조정 등으로 진행에 많은 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.
강경남 기자 kkn@gjdream.com

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