먼저 보증금에 의한 적용범위를 살펴보면, 서울시의 경우 2억5000만원, 수도권과밀억제권역의 경우 1억9000만원, 광역시의 경우 1억5000만원, 그 밖의 지역의 경우 1억4000만원을 한도로 상가임대차보호법이 적용되게 되므로, 광주지역의 경우 1억5000만원, 전남지역은 1억4000만원을 넘는 보증금이 수수된 상가임대차에는 위법의 적용을 받을 수 없다. 고액보증금을 지급하고 건물을 임차하여 영업하는 임차인을 영세상인이라고 보기 어렵고 임대인보다 오히려 우월적 지위에 있는 상인의 경우도 있을 것이므로 이와 같은 실정을 반영한 불가피한 제한인 것이다.
또한 보증금 이외에 차임(월세)이 있는 경우에는 차임을 보증금으로 합산할 필요가 있는데 현재의 대통령령에는 차임액에 100을 곱하여 보증금으로 환산하도록 하고 있으므로, 예를 들어 보증금 4000만원에 월세가 100만원이라면 보증금은 1억4000만원〔4000만원+1억원(=100만원×100)〕이 되어 상가임대차보호법이 적용될 수 있다.
한편, 임대차기간 중 보증금이나 월세가 변경된 경우에는 그 변경시를 기준으로 이 법의 적용여부를 다시 판단하여야 하지만 최초에 적용대상이었으나 보증금의 증액으로 적용범위를 벗어난 상가임차인이라도 상당한 보호를 받게 된다.
예를 들어 살펴보면 2003년 1월에 보증금 1억5000만원으로 상가를 임차하였는데, 지난해 1월 그 건물에 은행이 근저당권을 설정하였고, 올해 1월에 보증금이 1000만원 인상되어 이 법의 적용범위를 벗어났다고 하더라도 2005년 5월1일에 임차권보다 후에 설정된 근저당권의 실행에 의하여 경매가 진행되는 경우 상가임차인은 위 경매절차에서 대항력 및 우선변제권을 주장할 수는 있다. 다만, 대항력 및 우선변제권의 효력이 미치는 보증금이 증액되기 이전의 1억5000만원을 한도로만 보호되는 제한이 따른다.
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(232-0050)