상가임차인의 계약갱신요구권과 열람제공요구권은 민법이나 주택임대차보호법에서는 임차인 보호와 관련, 입법화되어 있지 않았으나 상가임대차보호법의 제정으로 상가임차인에게만 인정되는 중요한 권리이다. 그러나 이러한 계약갱신요구권과 열람제공요구권은 그 보장되는 내용이 임대차 법률관계에 중대한 영향을 미치는 권리임에도 불구하고, 대부분의 일반인들이 아직 권리의 내용에 대해서 생소해 하는 실정이어서 간략하나마 이를 소개하고자 한다.
먼저 상가임차인의 계약갱신요구권은 민법이나 주택임대차보호법이 임대차계약의 묵시의 갱신만을 규정하고 있는데 반해, 상가임대차보호법에서 적극적인 임차인의 계약갱신요구권을 입법화하였고 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있는 것이 특징이라고 할 수 있다.
예를 들어 상가임차인이 임차기간을 1년으로 정하고 음식점 영업을 하면서 인테리어 비용 등 시설투자비용으로 1억원 가량을 지출하였는데, 임차인이 보증금을 올려주겠다고 사정하는데도 임대인(건물주)이 재계약을 하지 않겠다며 막무가내로 임차기간이 끝나면 즉시 상가건물을 비워달라고 요구하는 경우에 상가임차인은 건물을 비워져야만 하는 것인지 문제다. 상가임대차보호법이 적용되는 경우라면 상가임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약의 갱신을 요구할 권리가 있고, 임대인은 상가임대차보호법 제10조가 규정하는 8가지 갱신거절사유에 해당하지 않는 한 임차인의 갱신을 거절하지 못하므로, 임차인은 시설투자비용을 회수할 때까지 임대차계약을 유지할 수 있게 된다.
그러나 상가임대차가 상가임대차보호법이 시행되기 이전이거나 적용범위를 넘는 보증금이 약정된 임대차라면 계약기간 만료 시 당사자간에 합의에 의해 재계약이 이뤄지지 않을 경우 임차인은 시설물을 원상회복 하여 임대인에게 상가를 명도 하여야 한다. 다만 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 8가지 사유(대표적으로 임차인의 월세 3개월 연체한 경우, 임대인에게 건물 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유회복이 필요한 경우)가 규정되어 있어서 임차인과 사이에 이해관계를 조절하고 있는 점에 유의할 필요가 있다.
(김정호 변호사 062-232-0050)

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