▶주택연금이란
노후의 소득보장을 어떻게 할 것인가는 고령사회를 앞둔 노인과 중장년층의 주된 관심사이다. 젊어서 열심히 벌어서 저축했다가 노후에 편안하게 살고, 국민연금 등 공적연금으로 필요한 생활비를 충당하는 것이 이상적이지만 현실은 녹록하지 않다.
복지국가는 국민이 소득이 있을 때 연금보험 등에 당연 가입하게 하고 일정한 연령에 도달하면 노령연금만으로 생활이 가능하도록 하고 있다. 한국은 1988년에 국민연금을 도입하였기에 노령연금만으로 안정된 생활을 하는 사람은 그리 많지 않다.
노인이나 노후를 걱정하는 중장년층이 소득보장 대책으로 ‘주택연금’은 매우 매력적인 제도다. 주택연금은 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 노인과 장년층이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받을 수 있다.
▶주택연금 가입요건
주택연금은 일종의 복지이기에 연령, 주택보유수, 대상주택 등 요건을 갖춘 사람만 가입할 수 있다.
가입이 가능한 연령은 주택소유자가 만 60세 이상(근저당권 설정일 기준)이어야 한다. 단독으로 소유한 경우에는 60세 이상이어야 하고, 부부가 공동으로 소유한 경우에는 한사람만 60세 이상이어도 된다. 단, 확정기간방식은 주택소유자가 60세 이상인 자 중 연소자가 55세~74세이어야 한다.
주택보유수는 1주택을 소유한 사람, 다주택자이더라도 보유주택 합산가격이 9억 원 이하인 사람, 위의 두 가지 사항에 속하지 않는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 것을 조건으로 가입이 가능하다.
대상주택은 시가 9억 원 이하의 주택과 지방자치단체에 신고된 노인복지주택이고, 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우에 가입할 수 있다.
▶가입절차
주택연금은 만 60세 이상의 사람이 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다.
가입절차를 보면, 이용자(신청인)가 한국주택금융공사에 ‘보증신청’을 하면, 공사가 ‘보증심사’를 한 후에 ‘보증서를 발급’하면 금융기관은 공사의 보증서에 의해 신청인에게 ‘대출실행’을 한다.
좀 더 자세히 설명하면, 신청인이 한국주택금융공사를 방문하여 보증상담을 받고 ‘보증신청’을 한다. 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 ‘보증심사’를 진행한다. 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 ‘보증서 발급’을 한다. 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 ‘주택연금 대출(대출실행)’을 실행한다.
▶주택연금 많이 받는 방법
주택연금은 가입하면 사망시까지 받는 종신지급 방식과 기간을 정해서 받는 확정기간 방식이 있다.
2015년 2월1일 기준으로 종신지급방식(정액형 기준)은 주택가격이 높고, 부부 중 연소자의 연령이 높을수록 많이 받을 수 있다. 예컨대, 일반주택에서 살고 주택가격이 3억 원이라면 부부중 연소자가 60세는 매월 68만 2000원, 65세는 81만 6000원, 70세는 98만 6000원, 75세는 121만 원을 받을 수 있다. 만약, 70세가 1억 원의 주택에서 산다면 매월 32만 8000원, 2억 원의 집은 65만 7000원, 3억 원의 집은 98만 6000원, 4억 원의 집은 131만 5000원을 받을 수 있다.
확정기간 방식은 가입연령이 높고, 지급기간이 짧으며, 주택가격이 높을수록 더 많은 연금을 받을 수 있다. 3억 원 주택의 경우에 55세에 가입하여 20년간 받으면 매월 62만 4000원, 60세에 가입하여 20년 간 받으면 매월 79만 9000원을 받을 수 있다.
3억 원의 주택을 가진 70세가 15년을 확정하면 매월 120만 원, 10년을 확정하면 160만 8000원을 받을 수 있지만, 종신지급방식은 매월 98만 6000원을 받을 수 있다. 확정기간 방식이 종신지급 방식보다는 매월 더 많은 액수를 받을 수 있지만, 평균수명이 점차 길어지기에 확정기간 이후에는 연금이 단절된다는 위험이 있다. 따라서 주택연금은 가입방법을 잘 선택할 필요가 있다.
▶주택연금 장점 적극 활용하기
주택연금은 연금을 받는 집에서 가입자와 배우자가 평생동안 살 수 있다는 장점이 있다. 부부 중 한 사람이 사망한 이후에도 연금감액이 없이 100% 같은 금액을 받을 수 있기에 소득보장에 큰 보탬이 된다.
또한 주택연금은 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없다. 주택가격이 하락하고 평균수명이 길어지면서 연금액이 주택가격을 넘어도 국가가 보증하기에 금융기관은 계속 연금을 지급할 수 있다. 이 때문에 국가는 주택연금 지급액을 점차 낮추는 경향이 있다. 주택연금에 가입하길 고려하는 사람은 가입시기를 앞당기는 것도 한 방법이다.
주택연금은 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아간다. 주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세 25%를 감면하여(5억 원 초과주택은 5억 원에 해당하는 재산세액 25%감면) 세제 혜택도 받을 수 있다.
▶기타 유의사항
보증기한(종신형)은 소유자와 배우자의 사망 시까지지만, 이용 도중에 이혼한 배우자와 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.
가입비(초기보증료)와 연보증료를 지불해야 한다. 주택가격의 1.5%를 최초 연금지급일에 가입비로 납부하고, 보증잔액의 연 0.75%를 매월 연보증료로 납부한다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금지급총액(대출잔액)에 가산된다.
담보는 1순위 근저당권을 제공하여, 제3자(자녀·형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없다. 보증금액의 120%로 저당권을 설정한다.
대출 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 3개월 CD금리, 신규취급액 COFIX 금리 중 선택할 수 있다. 적용금리는 기준금리+가산금리이며, 이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되므로, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없다. 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능하므로 신중하게 선택해야 한다. 주택연금도 일종의 대출상품이므로 꼼꼼히 따져서 본인에게 가장 유리한 선택을 하기 바란다. 참고=한국주택금융공사 http://www.hf.go.kr
이용교 ewelfare@hanmail.net
<광주대학교 교수, 복지평론가>